物流项目的计划和设计应切合控制性详细计划强制性指标的要求, 而指标控制合理与否, 关于后续的报批、设计、建设和运营等各个环节影响巨大 � ？刂菩韵晗讣苹恐菩阅谌葜饕ㄓ玫匦灾省⑷莼省⒔ㄖ芏取⒙痰芈始敖ㄖ薷叩� 。其中, 容积率直接关系到地块开发强度, 且与都会面貌、交通组织、情况容量等密不可分, 合理确定地块容积率是控规体例中最为重要的任务之一 。
由于物流仓储用地的特殊性, 其容积率与物流项目类型、货仓形式、物流工艺、交通组织方法等密切相关 。目前, 我国尚未形成统一的物流仓储用地控制标准, 计划人员通常对物流工艺和作业流程不熟悉, 缺乏科学性 。在物流项目实施历程中, 经常泛起因容积率控制指标不对理, 导致物流工艺流程无法满足、项目用地规模过大、土地利用率低下等现象, 致使建设单位要求变换控规指标, 甚至突破原有计划, 违规建设的事情也时有爆发 。
本文在梳理国家和地方已公布的标准、划定的基础上, 剖析影响物流仓储用地容积率的主要因素, 提出物流仓储用地容积率确定要领, 并通过理论盘算, 给出取值规模的建议 。
容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值
容积率是都会计划治理中所接纳的一项重要指标, 容积率的巨细反应了土地利用强度及其利用效益的崎岖, 也反应了地价水平的差别 。合理的空间情况条件下, 容积率愈大, 体现地块建设开发强度愈高, 土地利用率也愈高;反之, 容积率愈小, 地块建设开发强度愈低, 土地利用率也愈低 。
容积率是西方国家在20世纪初推行都会土地区划治理制度所接纳的一项重要指标 。作为典范的区划控制技术, 因其以地块内建筑规� ？刂迫〈嗽缙诘拇看饨ㄖ叨群吞辶靠刂�, 为建筑设计提供了灵活性, 并以无量纲比值表达, 具有清晰、简明、利于治理控制的优点, 使这一指标获得广泛认可和接纳 。容积率的盘算焦点是建筑面积的盘算, 建筑面积盘算规则应参照GBT 50353《建筑工程建筑面积盘算规范》和地方相关部分的技术划定 。
物流仓储用地容积率指标的重要性与居住用地、商业效劳业设施用地相比要稍弱一些, 我国还没有制定如同《工业项目建设用地控制指标》这种全国通用的物流项目建设用地控制标准, 但物流项目的建设与工业项目有些类似, 容积率受到功效结构、生产工艺的影响较大, 在实际计划体例和治理实践中, 经常参考工业项目建设用地控制指标要求执行 。
截至目前, 有一些已宣布的国家标准中提出了物流仓储用地容积率控制要求, 上海、广州、深圳等都会也凭据各自实际情况制定了相应的地方划定, 但总体来说, 保存物流项目分类标准不统一、指标体系不全面不完善等问题, 导致在具体操作层面障碍重重 。
控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公、生活效劳设施用地所占比重共4项指标组成 。工业项目建设用地容积率强调下限控制, 凭据所属的行业分类差别, 容积率下限为0.5~1.0不等 。同时该标准中还提出“工业项目所需行政办公及生活效劳设施用地面积不得凌驾工业项目总用地面积的7%”“建筑物层高凌驾8 m的, 在盘算容积率时该层建筑面积加倍盘算” 。在全国各地的计划治理实践中, 该标准是物流项目审批的重要参考依据之一 。
凭据货物属性将物流中心划分为专业型物流中心、通用型物流中心和综合型物流中心, 差别类型物流中心容积率要求见表1 。建筑物层高凌驾6 m的, 在盘算容积率时该层建筑面积加倍盘算 。本标准仅给出两类典范的专业型物流中心的容积率指标值, 其他的专业型物流中心可凭据其现实需求在通用型物流中心的基础上予以调解 。
凭据仓储物品属性将物流相关用地分为7个类别, 利用统计剖析和专家经验制定了牢固资产投资强度、容积率、土地产出率等指标的行业控制值和推荐值, 见表2 。
将广州市分为都会区和外围区域, 凭据差别区域的经济生长水平对物流仓储用地的容积率、投资强度和用地指标做了相应划定 。部分沿用了《物流中心分类与基本要求》中的分类要领, 分为专业型和通用型两大类, 专业型又分为低温类、散装类和其他类;通用型又分为仓储类、集散类和其他类, 并进一步进行了细分 。凭据差别类型, 容积率控制下限为0.4~1.0不等 。
将物流项目分为堆场、特种货仓、冷库、危险品货仓、立体货仓、普通货仓等多种类型, 提出了容积率推荐值, 见表3 。
表3 深圳市物流仓储用地容积率要求
凭据上述剖析, 全国各地在制定物流仓储用地控制指标时对物流项目的分类均不相同, 上海市凭据处理货物类型进行分类, 广州市兼顾货物类型和货仓形式进行分类, 深圳市凭据货仓功效进行分类 。由于物流项目往往是综合性的, 物流货仓通常具备配送、中转、分拨等多种功效, 且处理的货物类型多样, 纯粹凭据功效或者货物类型进行分类, 很难适应物流项目的计划、设计和审批的需要, 同时在都会计划阶段制定控制指标时对物流项目分类越细, 在实际操作中就越难实施 。
德国、日本、新加坡是世界上物流生长较好的国家, 在仓储设施建设中都接纳了先进设备, 并优化工艺流程, 很洪流平上集约利用土地 。德国及一些北美国家土地资源富足, 货仓大多建设为一层, 物流项目用地容积率在0.5以内;日本、新加坡等国家土地资源缺乏, 货仓大多建设为多层 (一般是3~5层) , 物流项目的容积率在2.0左右 。目前我国物流行业的设备及技术水平与兴旺国家相比另有一定差别, 建设的货仓也多为单层, 物流项目的容积率相对日本、新加坡来说比较低, 约为1.0
表4 差别国家地区货仓技术参数比较[3]
![表4 差别国家地区货仓技术参数比较[3]](https://kns.cnki.net/KXReader/Detail/GetImg?filename=images/SYGC201806065_05300.jpg&uid=WEEvREcwSlJHSldTTEYyQzMxaW83Z1l2eWJaY1ZvUExtakRxUUNUV0JmVT0=$9A4hF_YAuvQ5obgVAqNKPCYcEjKensW4IQMovwHtwkF4VYPoHbKxJw!!)
随着我国经济、社会的快速生长, 物流需求迅速增加, 同时土地本钱也越来越高, 以往低密度的、粗放式的物流项目开举事以为继, 多层货仓越来越普遍, 多层货仓一方面可以节约土地, 另一方面可以摊薄土地本钱、增加投资收益 。
目前海内外多层物流货仓的实例数据主要有:日本横滨港YCC 5层物流货仓, 容积率为3.76, 其屋面还设置有停车场;香港亚洲货柜8层物流货仓, 容积率为6.69;上外洋高桥保税物流园区K3、K5地块的两层物流货仓, 容积率为1.52;上海同盛保税物流中心5层物流货仓, 容积率为2.87
物流项目用地内的设施组成较为庞大, 可容纳商业、仓储、加工、行政办公、停车等多种功效 。影响物流项目用地开发强度控制指标的因素是多方面的, 归纳起来主要包括宏观和微观两个层面, 宏观层面的影响因素主要有区域经济生长水平、区位条件、物流需求和相关政策规则等;微观层面的影响因素主要有物流设施规模、货仓形式和外部情况容量等 。每个因素都从其特有层面对投资强度、容积率、建筑密度、等控制指标爆发差别的影响 。
本文主要从微观层面, 剖析物流设施规模、货仓形式以及外部情况容量对容积率的影响, 结合理论盘算, 定量剖析容积率控制指标简直定要领和建议数值 。
物流项目通通例划建设库房、内部分路、信息化设施、商业效劳配套设施等主要设施, 差别类型的物流项目凭据实际需要建设堆场、停车场、铁路专用线和码头等设施 。凭据容积率的界说和盘算要领, 在确定物流仓储用地容积率控制合理规模时, 为确定容积率控制要领和容积率分档, 建议将物流项目分为以下几种类型:
1) 险些全部为露天堆场, 建设少量的配套设施 。通常容积率很低, 例如:铁路货场、码头堆场、散杂货堆场 (煤炭、矿石、建材) 等 。建议容积率不作控制 。
2) 以露天堆场、停车场为主, 兼顾仓储效劳、信息效劳、商业配套等功效 。通常容积率较低, 例如公路配载中心、多式联运中心、口岸检验区等 。该类物流项目多为非营利性的, 建议容积率接纳上限控制, 以引导其功效的实现 。
3) 以货仓为主, 兼顾停车、露天堆存、信息效劳、商业配套等功效 。通常容积率较高, 例如配送中心、公路港、无水港等 。建议容积率接纳区间控制, 设置下限以包管土地的利用效率和投资强度, 设置上限以引导货仓形式和体量 。
货仓类型的差别和科技水平运用的几多都在一定水平上影响到物流项目开发强度指标 。与容积率这项指标联系最紧密的是单层货仓和多层货仓的建设, 单层货仓建造容易、本钱低、建设速度快、货物装卸进出便当;多层货仓投资大、科技运用较多, 但可以节约土地、提高土地利用率 。物流项目用地规模内多层货仓建设得越多, 相应的容积率就越高 。
单层货仓凭据是否设置月台可分为平面货仓和月台货仓, 见图1 。平面货仓室内地坪略高于室外地坪, 一般适用于散装货物或重大件货物存储, 通常接纳平板车运输, 车辆可以直接驶入货仓内进行作业;月台货仓设置1~1.4 m高的装卸月台, 集卡和厢式货车可以直接� ？吭绿ń凶靶蹲饕� 。平面货仓和月台货仓的停车装卸方法差别, 货仓最小间距和装卸作业园地巨细差别, 导致容积率也不相同 。
图1 某项目货仓
多层货仓凭据竖向交通组织方法差别可分为货梯货仓、坡道式货仓和盘道式货仓, 见图2 �；跆莼醪掷没醪帜诓靠占渖柚没跆萁饩霰手苯煌ㄎ侍�, 不特别占用土地, 但竖向搬运效率较低;坡道式货仓沿货仓某一条边设置坡道, 占用土地较少, 但一般只适用于2层货仓;盘道式货仓设置螺旋形盘道, 是较为常用的一种形式, 但占用土地较多 。
图2 多层货仓
依据GB 50016—2014《建筑设计防火规范》、GBT 28581—2012《通用货仓及库区计划设计参数》就某个地块划分对差别形式的单层和多层货仓的可能容积率进行盘算, 示例中货仓凭据耐火品级二级、贮存物品火灾危险性为丙类进行盘算 。
单层平面货仓使用历程中, 车辆可以驶入货仓进行装卸, 货仓之间的距离没有硬性要求, 应满足消防设计的要求, 同时兼顾货车通行和转弯的需要, 见图3 。单层月台货仓设置1~1.4 m高的装卸月台, 货运车辆� ？吭绿ń凶靶蹲饕�, 月台一侧应凭据车型设置合理宽度的装卸作业园地, 单侧装卸作业园地宽度宜不小30 m, 相向作业时装卸作业园地宽度宜不小于45 m, 见图3b) 。
货仓的库内净高盘算应考虑货仓容积率、货物贮存类别、货架类型、作业机械等因素确定库内净高, 宜为9 m 。凭据相关划定, 建筑物层高凌驾8 m, 在盘算容积率时该层建筑面积加倍盘算, 本盘算示例中货仓每层层高均凭据凌驾8 m盘算, 平面安排接纳最紧凑的安排计划, 见图3、4 。
经盘算, 单层平面货仓计划容积率为1.11, 单层月台货仓计划容积率为0.94 。
经盘算, 两层货梯货仓计划容积率为1.89, 两层盘道货仓容积率为1.63 。
综合上述理论盘算, 结合海内外类似物流项目计划设计的案例, 物流仓储用地全部安排单层货仓时, 容积率不大于1.2, 全部安排两层货仓时, 容积率不大于2.0, 容积率的下限应凭据项目内物流设施的类型和体量剖析确定 。
凭据上述盘算可见, 要提高仓储设施部分的容积率就要建设多层货仓、运用先进科学技术及设备以及提高物流系统运作能力 。虽然也不是说货仓容积率越高越好, 要重点考虑其对周边空间情况容量的影响, 在确定容积率指标时要使这些因素抵达平衡, 既要抵达土地集约利用的目的, 也要考虑投资本钱以及空间情况容量的巨细 。
物流仓储用地的容积率是单位面积土地上的仓储设施建筑面积, 容积率越高, 建设的货仓建筑面积越大、爆发的交通流量就越多、对能源消耗量就越多, 因此, 物流仓储用地合理的容积率应能够与外部分路的通行能力和市政基础设施容量相匹配 。
核算外部分路的承载能力通常接纳门路交通饱和度指标, 门路交通饱和度=门路最大交通量门路最大通行能力, 饱和度值越高, 代表门路效劳水平越低 。门路最大交通量为物流项目岑岭小时交通量与过境交通量之和, 物流项目交通量分为货运交通量、客运交通量, 其中货运岑岭小时交通量通常按下式盘算:
式中:E为单位仓储面积的年处理能力 (t·m-2·a-1) ;S为物流项目总仓储面积 (m2) ;λpcu为货车-标准车转换系数 (pcu货车) ;k为车辆平均载质量 (t车) ;d为年作业天数 (d) ;ε月为月不平衡系数;ε日为日不平衡系数;Ph为岑岭小时流量比 (%)
1) 物流仓储用地计划容积率的合理控制, 可以体现计划者对物流园区工业类型的引导, 实现对投资强度和开发强度的有效控制 。
2) 计划阶段确定物流仓储用地容积率合理控制规模可凭据以下要领:首先凭据区域计划明确物流项目类型, 确定容积率控制方法;其次, 凭据物流工艺, 结合区域经济、土地价格、物流本钱等因素, 确定仓储设施形式和规模, 盘算地块容积率数值;最后, 校核周边门路通行能力、市政设施容量等外部情况要素, 确定合理的容积率控制规模 。
3) 凭据理论剖析和实例盘算, 提出差别类型物流项目容积率控制的建议值: (1) 大部分为露天堆场, 容积率不作控制; (2) 以露天堆场、停车场为主的非营利性物流项目, 容积率不大于0.6; (3) 单层货仓物流项目, 0.6<容积率<1.2; (4) 单层货仓、两层货仓均有的物流项目, 0.8<容积率<1.5; (5) 两层货仓物流项目, 1.2<容积率<2.0; (6) 3层及以上货仓物流项目, 容积率不小于2.0 。
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